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CESSION DE TERRAIN

Aux termes d'une convention approuvée le 28 mars 1968 passé en application des dispositions de l'article 78-I du Code d'Urbanisme et de l'habitation et du décret du 19 mai 1959, l'Etat et la commune d'AGDE ont concédé à la Société d'Equipement du Biterrois et de son Littoral (SEBLI), l'opération d'aménagement de la ZONE D’URBANISATION PREFERENTIELLE du CAP D'AGDE.
La Société s'est rendue propriétaire à l'intérieur de cette zone des terrains définis au plan de masse, annexé au présent cahier des charges approuvé par la mission interministerielle pour l'aménagement touristique du littoral Languedoc-Roussillon.
Ces terrains doivent, après aménagements :
- être pour une part, ultérieurement remis aux collectivités publiques suivant les dispositions de l'acte de concession pour ce qui concerne la voirie, les places et emplacements publics et les terrains destinés à des édifices publics.
- pour le surplus être cédés à des constructeurs, ci-après désignés par le terme "ACQUEREUR".

Dans le cadre de cet aménagement il a été défini 9 zones

Chaque terrain ou lot comporte un numéro et est affecté à une des zones définies ci-dessous

1er catégorie : terrains destinés à la construction d’immeubles collectifs comportant des commerces.
2ème catégorie : terrains destinés à la construction d’immeubles collectifs. 
3ème catégorie : terrains destinés à la construction de villages de vacances. 
4ème catégorie : terrains destinés à recevoir des logements individuels groupés. 
5ème catégorie : terrains destinés à recevoir des logements individuels groupés comportant des commerces.
6ème catégorie : terrains destinés à recevoir des habitations individuelles ne comportant qu’un seul logement.
7ème catégorie : terrains destinés à recevoir des hôtels ou motels.
8ème catégorie : terrains destinés à recevoir tels que équipements de plage et commerces
9ème catégorie : terrains destinés à être aménagé en parking

Lors des cession de terrains par la SEBLI à des  "ACQUEREUR" les actes de cession sont complètés de différents documents de caractère contractuel définissant des charges, conditions et stipulations  auxquels ils doivent se soumettre.

Ces documents sont
- Le Cahier des Charges générales de la station du CAP D'AGDE et ses trois modificatifs
- Le Cahier des Charges particulières de la Zone dans laquelle se trouve l'immeuble vendu
- Le Règlement d'Architecture de l a station du CAP d'AGDE avec ses diverses annexes :

Le Cahier des Charges fixe les droits et obligations de la société et des acquéreurs d'une part, et les règles et servitudes d'intérêt general applicable aux terrains inclus dans le périmètre défini au plan de masse ci-annexé, d'autre part, il constitue un règlement d utilisation et de jouissance des terrains.

Il défini les conditions du zonage : affection des numéros de lots à une catégorie telles que listées ci-dessus, puis, charges, conditions et stipulations définis dans 4 chapitres (titres ci dessous)

-  titre I : il fixe le régime des terrains destinés à être remis aux collectivités publiques, jusqu'au mement ou cette remise interviendra.
- titre II : il fixe les règles générales applicables aux terrains privés,
- titre III : il fixe les règles applicables aux constructions à édifier,
- titre IV : il comporte un certain nombre de dispositions diverses.

Ci-dessous sont repris les points clés du Cahier des Charges générales

Articles 1 - Zonage

Jusqu'à la vente de tous les lots, la Société (SEBLI) se réserve le droit d'apporter, dans le cadre du plan de masse ci-annexé, des modifications concernant le découpage, la consistance et l'affectation du lot, justifiées par le programme de l'acquéreur sans que ces modifications puissent nuire à l'utilisation des lots voisins déjà vendus. 
Après la vente d'un lot par la Société, aucune affectation ne peut donnée à ce lot, autre que celle de la catégorie à laquelle il appartient.
Les mutations successives ne peuvent avoir pour effet de modifier la consistance des terrains ou l'affectation résultant de la catégorie du classement.

Article 30  Partage, location des terrains cédés
L’acquéreur ne pourra revendre le terrain par lui acquis qu'après réalisation des travaux d'aménagement du programme et construction du bâtiment prévu sur le lot concerné.
Toutefois, la vente pourra intervenir si elle porte à la fois, sur le terrain et sur le bâtiment à édifier lorsque le vendeur assure l’exécution de l’immeuble à ses frais et risques et que la livraison doit être faite à l’acquéreur, soit à l’achèvement des travaux, soit au fur et à mesure de leur avancement.

Le terrain cédé ne pourra pas être loué tant qu'il n'aura pas reçu l'affectation prévue.
Tout acte de vente, location ou partage consenti par l'acquéreur en méconnaissance des dispositions ci-dessus rapportées sera nul et de nul effet par application de l'article 116 du Code de l'Urbanisme.

Articles 31 - Litige entre acquéreurs
Le présent Cahier des Charges peut âtre opposé par un acquéreur aux autres acquéreurs de terrains inclus à I'intérieur du périmètre visé au préambule est soumis aux mêmes dispositions . 

Articles 36 - Association syndicale
Les propriétaires seront constitués en association Syndicale dans les conditions prévues par la loi du 21 juin 1865 modifiée.
Après la substitution de la Commune à la Société concessionnaire, l’association Syndicale, pourra notamment procéder à des aménagement complémentaires, sous réserves des autorisations administratives nécessaires et assurer l'exécution du présent Cahier des Charges.
Articles 37 - Insertion
Les prescriptions du Cahier des charges seront insérées intégralement par les soins de l'acquéreur dans l'acte de vente et lors des aliénations successives par reproduction du texte complet.

…

Des litiges peuvent subvenir du fait que les charges, conditions et stipulations auxquels sont soumis les terrains de la ZONE D’URBANISATION PREFERENTIELLE du CAP D'AGDE ne sont pas 

- intégrées au PLU, les services de l’Urbanisme de la Ville d’Agde, du point de vue droit administratif, les ignorent lors des études des permis de construire alors qu’elles sont opposables en droit privé.
Du fait de l’organisation du droit en France cela génère donc une contradiction de droit. L’association aura donc pour rôle de faire connaître et respecter ces clauses pour le maintien de la qualité de vie dans la zone d’habitations individuelles isolées du quartier Saint-Jean

- oubliées intentionnelllement ou non par les notaires dans les actes de cession